विश्व खबर 
काठमाडौं-यदि तपाईं विदेशमा राम्रै कमाई गरिरहनुभएको छ र नेपालमा घरजग्गा किन्ने सोँचमा हुनुहुन्छ भने यो समय तपाईंका लागि उपयुक्त हो । सामान्य समयमा घरजग्गाको भाउ हरेक दिन अनियन्त्रित ढंगले बढिरहेको हुन्छ । ‘बैना टु बैना’मै आनाको लाखौं रुपैयाँ बृद्धि भइरहेको हुन्छ । तर, आर्थिक संकट र बैंकमा लगानीयोग्य रकम अभावका कारण यतिबेला नेपालको रियलस्टेट सेक्टरमा मूल्य वृद्धि रोकिएको मात्र हैन, ठूलो साइजका जग्गाहरुको भाउ आरोलोसमेत लाग्न थालेको छ ।
यदि तपाईंले विदेशमा कमाएको पैसा बढि प्रतिफल दिने ठाउँमा लगानी गर्ने सोचिहरनुभएको छ भने नेपालमा घरजग्गामा लगानी गर्नु सबैभन्दा बुद्धिमानी हुनेछ । किनकी केही समयमा मार्केट बाउन्सब्याक हुने छ र तपाइको लगानीले उच्च प्रतिफल दिनेछ । अहिले विदेशमा एक÷दुई प्रतिशतको ब्याजमा पैसा राख्नुभन्दा नेपालमा घरजग्गा लगानी गर्दा औसत १५ देखि २० प्रतिशतको प्रतिफल पाउने सम्भावना रहेको घरजग्गा व्यवसायका जानकारहरु बताउँछन् ।
पछिल्लो एक डेढ वर्षदेखि बैंकहरुले चरम तरलता संकट ब्यहोरिरहेका छन् । लगानीयोग्य रकम नहुँदा कर्जा प्रवाहमा संकुचन आएको छ । त्यसमाथि राष्ट्र बैंकले पनि चालु आर्थिक वर्षको मौद्रिक नीतिमार्फत घरजग्गा क्षेत्रमा प्रवाह हुने कर्जामा कडाई गरेको छ ।
चौतर्फी दबाबमा पर्दा अहिले जग्गाको किनबेच कम भएकोले मूल्यमा स्थिरता आएको घरजग्गा व्यवसायीको भनाई छ । साना टुक्रा जग्गाको मूल्यमा स्थिरता आएपनि बैंकबाट ऋण लिएर खरिद गरेका कमर्शियल जग्गाको मूल्य भने घट्न थालेको बताइन्छ । बैंकको ऋण तिर्नका लागि सस्तोमै भएपनि घरजग्गा बिक्री गर्ने बढिरहेको देखिन्छ ।
कस्ता जग्गा किन्ने ?
भूउपयोग नियमावली २०७९ ले आवासीय क्षेत्रमा न्यूनतम चार आना र कृषि क्षेत्रमा एक रोपनी भन्दा कम क्षेत्रफल हुने गरि कित्ताकाट गर्न नपाउने व्यवस्था गरेको छ । भोलीका दिनमा धेरै साना टुक्रा जग्गामा घर बनाउन स्थानीय तहले कडाई पनि गर्न सक्छन् । त्यसैले चार आनाभन्दा कम क्षेत्रफलका जग्गामा लगानी गर्दा सचेत हुनैपर्छ ।
किनबेच गर्न सजिलो हुने र तत्कालै ग्राहक पाइने सानो साइजका ४ देखि ५ आनाका टुक्रा जग्गामा लगानी गर्नु बुद्धीमानी हुन्छ । तपाईंले उच्च प्रतिफल प्राप्त गर्ने गरी घरजग्गामा लगानी गर्दा विकासोन्मुख ठाउँ रोज्नुपर्छ, जहाँ भोलिका दिनमा विकास निर्माण भएर जग्गाको मूल्यमा उछाल आउन सक्छ । पहिल्यै भाउ बढिसकेका सम्पत्तिको मूल्यवृद्धि निकै सुस्त गतिमा हुने हुँदा राम्रो प्रतिफल नआउन पनि सक्छ । र, त्यस्ता ठाउँमा लगानी पनि धेरै गर्नुपर्ने हुन्छ ।
काठमाडौं उपत्यकाको हकमा रिङरोडभित्र लगानी गर्नुभन्दा प्रस्तावित बाहिरी चक्रपथ आसपासका क्षेत्रमा लगानी गर्दा बढी प्रतिफल प्राप्त हुन सक्ने नेपाल भूमि रियलस्टेटका सञ्चालक बिक्रम लामा बताउँछन् । पछिल्लो समय काठमाडौं उपत्यकाका काठ क्षेत्रहरु घरजग्गाका हट लोकेसन मानिन्छन् । ती ठाउँमा प्रोपर्टी खरिद गर्दा लगानी पनि कम हुने र प्रतिफल पनि उच्च हुने सम्भवाना रहन्छ ।
काठमाडौं बाहिरका सहरमा पनि घरजग्गा किनबेच बढेका छन् । अहिले संकटको समयमा भाउ स्थिर भएको हुँदा मोफसनका सहरहरु पनि उपयूक्त स्थान हुन सक्छन् । खासगरी नयाँ निर्माणाधिन सहरमा लगानी गर्नु बढी फलदायी हुन्छ । औद्योगिक क्षेत्र, पर्यटकीय क्षेत्र र भोलि सहर बस्ने सम्भावना भएका ठाउँहरुमा सस्तोमा जग्गा किनेर राखे भोलि राम्रो मूल्यमा बिक्री गर्न सकिन्छ ।
कति रकमका जग्गा किन्ने ?
काठमाडौं उपत्यकाको हकमा आवासीय प्रयोजनका लागि काम लाग्ने आनाको १० देखि २० लाखको हाराहारी मूल्यका भएका जग्गाहरुले तपाइलाई उच्च प्रतिफल दिनेछन् । अहिले नै मूल्य बढिसकेका जग्गामा लगानी गर्दा भोली धेरै मूल्य बढेर प्रतिफल दिने सम्भवना कम हुन्छ । यदि तपाइ काठमाण्डौ लगायतका शहरी क्षेत्रमा आफ्नै घर होस् भन्ने चाहनुभएको छ भने पनि बनिसकेको वा टुक्रा जग्गा किन्ने यो उपयुक्त समय हो, तपाइले सामान्य समयमाभन्दा औसतमा २० प्रतिशत सस्तो घरजग्गा पाउन सक्नुहुन्छ ।
अहिले नेपाली बैंकहरुले घरजग्गा कर्जा दिन सकेका छैनन् । त्यसैले स्वदेशमै रहेका व्यक्तिको घरजग्गा खरिद गर्ने क्रयक्षमता स्वात्तै घटेको छ । तर, विदेशी बैंकबाट सस्तो ब्याजमै कर्जा निकाल्न सक्ने सम्भवना पनि रहन्छ । यस्तो अवस्थामा मूल्य घटेको वा स्थिर रहेको घरजग्गामा लगानी गरेर निकट भविष्यमै मनग्ये प्रतिफल निकाल्ने अवसर विदेशमा कमाउने नेपालीलाई हुनेछ ।
कस्तो घरजग्गामा लगानी गर्दा प्रतिफल धेरै आउँछ ? यी हुन् मूल्यमा फरक पार्ने आठ तत्वहरु
सामान्यतः घरजग्गामा गरेको लगानी खेर जाँदैन भन्ने मान्यता छ । ‘माटोमा गरेको लगानीले धोका दिँदैन’ भन्ने नेपाली उक्तिले पनि लगानीको प्रतिफलका हिसावले घरजग्गा सुरक्षित रहेको झल्को दिन्छ । तर, माटोको लगानी खेर जाँदैन भन्दैमा सबै घरजग्गाको लगानी फलिफाप हुन्छ भन्ने ग्यारेन्टी हुँदैन् । घरजग्गाको मूल्यमा हुने निरन्तरको उतारचढावले रियलस्टेट क्षेत्रको लगानीलाई जोखिमयुक्त बनाइदिन्छ । त्यसमाथि बेलाबेलामा राष्ट्र बैंक तथा सरकारका निकायबाट हुने नीतिगत परिवर्तनले पनि घरजग्गाको लगानीलाई धरापमा पारिदिन सक्छ ।
आखिर के के कुराले घरजग्गाको मूल्य बृद्धि हुने वा नहुने भन्ने कुराको निर्धारण गर्छ ? के भएमा तपाइको घरजग्गाको मूल्य बढ्छ ? प्रोपर्टीमा गरेको लगानीको राम्रो प्रतिफलमा प्रभाव पार्ने पक्षहरु केके हुन् ? यसबारे पर्याप्त ख्याल गरियो भने मात्र लगानी सुरक्षित हुनसक्छ ।
१. स्थान
तपाइको घरजग्गाको मूल्य निर्धारणमा सवैभन्दा ठूलो कारक हो– लोकेशन अर्थात् स्थान । विकशित एवं सुविधासम्पन्न शहरी क्षेत्रमा घरजग्गाको मूल्य जहिल्यै महंगो हुन्छ, जहाँ की विकाशोन्मुख वा ग्रामिण भेगको घरजग्गाको भाउ निकै सस्तो पर्न जान्छ ।
विकशित शहरी क्षेत्रमा प्रोपर्टीको मूल्य महंगो हुनुका केही निश्चित कारणहरु छन् । जस्तो कि, शहरी क्षेत्रमा सुविधा र सुरक्षा राम्रो हुन्छ, सिमित ठाउँका कारण नयाँ प्रोपर्टीको सप्लाई बढ्न कठिन हुन्छ, अत्यधिक आवादी हुने भएकाले माग उच्च हुन्छ । साथै, शहरी क्षेत्रमा ब्यबसायका लागि प्रोपर्टीको प्रयोग हुने भएकाले मूल्य उच्च हुन्छ । ग्रामिण वा विकाशोन्मुख क्षेत्रमा सुविधा र सम्पत्तिको माग पनि कम हुने भएकाले प्रोपर्टीको मूल्य कम पर्न जान्छ ।
२. सुविधाहरु
यदि कुनै क्षेत्रमा सामाजिक तथा भौतिक पूर्वाधारको विकास तथा आधारभूत सुविधाहरु सहज पहुँच छ भने त्यस स्थानको प्रोपर्टिको मूल्य उच्च हुन्छ । त्यस्तै सम्बन्धित घरमा बिजुली बत्ती, टेलिफोन, खानेपानी, ढल निकास आदिको सुविधासँगै आधुनिक सेवा सुविधा उपलब्ध छ भने पक्कै पनि सो घरको राम्रो मूल्याङ्कन हुने गर्छ । समुदायमा पार्क, स्वीमिङ पुल, हेल्थ क्लब, गुणस्तरीय विद्यालय, कलेज, यातायात आदिको राम्रो सुविधा भएमा यसले प्रोपर्टिको मूल्यमा राम्रो प्रभाव पार्छ । यदि तपाई लगानीको प्रयोजनले घरजग्गा किन्दै हुनुहुन्छ भने त्यो क्षेत्रमा रहेका सुविधा र प्रोपर्टीमा निहीत सुविधाहरु कति उत्कृष्ट छन भन्ने ख्याल गर्नुपर्छ । यसले प्रोपर्टीको रिसेल भ्यालूमा पनि प्रभाव पर्छ ।
३. पूर्वाधार
पूर्वाधार विकास घरजग्गा कारोबारको क्षेत्रको मूल्याङ्कनमा प्रभाव पार्ने महत्वपूर्ण कारकहरु मध्ये एक हो । जस्तै कि सडक संजाल, एयरपोर्ट, यातायात, सपिङ मल आदिको सुविधाहरुले मूल्य वृद्धिमा मद्धत गर्दछ ।
सडक पहुँच प्रोपर्टी लगानीकर्ताका लागि सबैभन्दा महत्वपूर्ण सर्त हो । मनोरन्जन केन्द्र, चिकित्सा सुविधा, शैक्षिक संस्था, खुद्रा बजार र व्यापार केन्द्रहरुसँग दैनिक सुविधाहरु नजिकै छन् भने यस्तो सम्पत्तिको मूल्य उच्च हुन्छ र भोलिका दिन मूल्यबृद्धिको दर पनि राम्रो हुन्छ ।
४. आम्दानीको दर
कुन ठाउँको सम्पत्तिको मूल्य कति बढ्छ वा बढ्दैन भन्नेमा त्यो क्षेत्रमा बसोबास गर्ने मानिसहरुको औसत आम्दानीले पनि प्रभाव पर्छ । जुन ठाउँका मानिसको क्यास फ्लो राम्रो छ, त्यहाँ घरजग्गाको मूल्य छिटो बढ्छ । केही बर्षअघिसम्म लाहुरे समुदायको बाहुल्य रहेको पोखरा र धरानजस्ता क्षेत्रमा तिब्र गतिमा मूल्य बढ्नुमा आम्दानीको मूख्य भूमिका थियो । पछिल्ला बर्षहरुमा पनि रेमिट्यान्सको आप्रवाह बढि भएका क्षेत्रहरु, पर्यटन, उद्योग लगायतका आर्थिक गतिबिधि बढि भएका क्षेत्रहरुमा घरजग्गा कारोबारको दर र मूल्य दुवै बढेको देखिन्छ । कम आर्थिक गतिबिधि भएका स्थानमा रियलस्टेटको मूल्य निकै सुस्त गतिमा बृद्धि हुन्छ ।
५. घरजग्गाको उपलब्धता
कुनै ठाउँहरुमा जहाँ आवासीय प्रयोजनको लागि जग्गाहरु ठूलो हिस्सामा उपलब्ध छ भने त्यो ठाँउको जग्गाको मूल्य सस्तो हुन्छ । यस्तो ठाँउको प्रोपर्टिको मूल्य वृद्धि सुस्त ढंगले हुने गर्छ । तर, जहाँ निकै कम मात्र घरजग्गा उपलब्ध छन, त्यहाँ माग बढि हुन्छ र मूल्य पनि त्यहीअनुसार तिब्र गतिमा बढ्छ ।
६. माग र आपूर्ति
कुनै पनि क्षेत्रको प्रोपर्टिको मूल्याङ्कन त्यहाँको माग र आपूर्तिमा निर्भर हुन्छ । जसरी आपूर्ति वा अचल सम्पत्तिको उपलब्धता घट्छ त्यति बेला सम्पत्तिको मूल्यांकन बढ्छ । जनसख्यामा हुने परिवर्तनले मागको अवस्थालाई बदल्छ । एक विशेष क्षेत्रमा बसोबास गर्ने मानिसहरुको सख्यामा वृद्धि भएसँगै त्यहाँ मागमा वृद्धि भई प्रोपर्टिको मूल्याङ्कन पनि बढेर जान्छ । मधेस आन्दोलनपछि तराई क्षेत्रमा घरजग्गाको मूल्य स्थीर रहेको थियो भने चुरेभावर क्षेत्र र महेन्द्र राजमार्ग आसपासमा घरजग्गाको मूल्य बढेको थियो ।
७. संरचना
सम्पत्तिको मूल्यांकन जहिले पनि त्यसमा प्रयोग भएको निर्माण सामाग्री, लेआउट, डिजाइन, स्थायित्व आदिमा निर्भर रहन्छ । निमार्ण कार्यमा प्रयोग भएको निर्माण सामाग्रीको गुणस्तर, प्रोपर्टिको आकार, कामदारको ज्याला दर, र अन्य भौतिक विशेषताहरुले सम्पत्तिको मूल्यलाई प्रभावित गर्दछ ।
८. अर्थतन्त्र र नीतिगत परिवर्तन
कुनै पनि देश वा क्षेत्रको आर्थिक गतिबिधि, आर्थिक बृद्धिदर र रियलस्टेट क्षेत्रमा हुने नीतिगत परिवर्तनले पनि घरजग्गाको मूल्यमा ठूलो प्रभाव पार्छ । खासगरी रियलस्टेट क्षेत्रमा गरिने कर्जा लगानीको अनुपात, ब्याजदर आदिमा हुने कडाई खुकुलोपनाले घरजग्गा क्षेत्रको लगानीमा प्रभाव पार्छ । उदाहरणका लागि यदि राष्ट्रबैंकले घर खरिदकर्तालाई दिने।
ऋणको सीमा बृद्धि गरिदियो भने कारोबार संख्या बढ्न सक्छ । यस्तै बजारमा तरलताको पर्याप्तताका कारण ब्याजदर कम हुँदै गयो भने पनि घरजग्गामा लगानी बढ्न सक्छ । तर, देशकै अर्थतन्त्रमा गिरावट आयो, ब्याजदर बढ्न गयो र बैंकहरुले गर्ने ऋण लगानीमा नीतिगत कडाई गरियो भने घरजग्गाको माग घट्न गई मूल्य पनि घट्न सक्छ ।
त्यसैले तपाईको घरजग्गाको लोकेसन, सुविधा, गुणस्तर, माग तथा आपूर्तिको अबस्थासँगै देशको आर्थिक अवस्था र नीतिगत परिवर्तनले पनि घरजग्गाको मूल्यलाई ठूलो प्राभाव पार्न सक्छ । यस्ता नीतिगत अवस्थाको मूल्याङ्कन गरी घरजग्गामा लगानी गर्नु बुद्धिमानी हुन्छ ।
